土地開發金雞母─市地重劃

土地開發金雞母─市地重劃


市地重劃簡介
一.市地重劃的意義
市地重劃是依照都市計畫規劃內容,將一定區域內畸零細碎不整之土地加以重新整理、交換分合,並興建公共設施,使成為大小適宜、形狀方整,各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用,然後按原有土地的相對位置分配予原土地所有權人。重劃範圍內之道路、停車場、學校、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用,則由參加重劃之土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,故是一種有效促進土地使用價值與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

二.辦理市地重劃的法令依據與目的
市地重劃是依據「平均地權條例」及其施行細則暨內政部訂頒之「市地重劃實施辦法」等相關法令規定辦理,如為自辦市地重劃,除依上開法令外,內政部並另訂頒有「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」做為實際執行之依據。市地重劃之目的主要在於促進都市整體建設發展及提高土地經濟價值,不僅政府可加速取得公共設施用地,土地所有權人亦可透過地籍之交換分合獲得方整的可建築土地,而提高其利用價值,並可平衡因都市計畫規劃使用分區(如有住宅區、商業區、公共設施用地等)所產生之權益不公平,係一種「公私兩蒙其利」且兼具公平性之都市土地開發方式。

三.市地重劃的效益
辦理市地重劃之效益如下:

1.土地價值上升:
  重劃區土地所有權人雖須提供土地負擔公共設施,但重劃辦理完成後,區內公共設施完備,土地分配井然有序,每一位所有權人之土地總價值隨之上漲。

2.享受減稅之利益:
  重劃區土地所有權人提供公共設施之土地以及分擔重劃費用、工程費用、貸款利息,主辦機關將發給重劃總費用負擔證明書,於重劃後第一次移轉分得之建地的所有權時,可以抵銷土地漲價總數額後再計徵土地增值稅,並依計算之稅額再減徵百分之四十。又重劃辦理期間地價稅免征,完成後地價稅可以減半征收兩年。

3.促進都市健全發展:
重劃係依據都市計畫內容之整體開發建設,尤其本案自擬細部計畫,可完全依照前述之開發構想打造優質的高科技發展環境,裨益林口特定區之發展。

4.改善地籍管理:
  重劃後地籍重新整理,便於管理,減少土地經界糾紛,並可消除畸零地之問題。

5.公平負擔:
  市地重劃係基於「受益者負擔」之公平原則實施,可避免犧牲公共設施保留地所有人之利益,亦可免除公共設施鄰地所有人之不勞而獲。

6.消除共有土地:
  對原來產權複雜之共有土地,各共有人可藉辦理重劃之機會,協調分配為個別所有,可節省共有土地分割之費用,並促進共有土地之利用。

四. 市地重劃種類及何以要自辦市地重劃
市地重劃可依主辦單位不同分為「公辦市地重劃」及「自辦市地重劃」。依平均地權條例第五十六條規定,各級主管機關得選定待開發 地區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃,或依同條例第五十七條規定,適當地區內之私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意,得申請該管縣市政府核准後優先實施市地重劃,此即所謂公辦市地重劃。另依同條例第五十八條及「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」第七條由土地所有權人過半數或七人以上自行組織重劃會,並經主管機關核准後辦理市地重劃,即為自辦市地重劃。
實施市地重劃,既可促進都市建設發展,節省政府公共設施用地取得成本,土地所有權人亦可因此而獲得土地價值增漲之實益,可謂公私均蒙其利。惟因政府人力、財力有限,常因此而難以適時實施,故有獎勵民間自辦市地重劃之必要。

五.自辦市地重劃程序及獎勵規定
自辦市地重劃之程序如下:
1.重劃發起及成立籌備會。
2.申請核定擬辦重劃範圍。
3.徵求土地所有權人同意。
4.重劃計畫書之擬定、申請核定及公告並通知土地所有權人。
5.成立重劃會。
6.禁止土地移轉等事項及籌措經費。
7.測量、調查及地價查估。
8.計算負擔及分配設計。
9.土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工。
10.重劃分配結果公告、公開閱覽及異議之處理。
11.申請地籍整理及地價換算。
12.交接及清償與申請核發費用證明書。
13.財務結算。
14.撰寫重劃報告及解散重劃會。

其獎勵事項如下:
1.給予低利之重劃貸款。
2.免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。
3.優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。
4.免徵或減徵地價稅與田賦。
5.其他有助於市地重劃之推行事項。

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