民法入門-----會漏水的「殼」



民法入門



辛辛苦苦工作了十年,終於有了自己的房子,不再是無殼蝸牛,搬進新房的那一天,大偉和美如簡直激動得睡不著覺!   
  當然,所謂「新房」是相對於他們而言,其實這棟房子的屋齡也不年輕了,但是看起來狀況還滿不錯的,在正式簽約之前,大偉和美如前前後後來看了不下七、八次,都沒有發現什麼問題,而且這裡交通方便,學區也不錯,鄰居看來也都挺明理和善……再說,以他們的能力,這棟房子已經是他們所能負擔的最理想的房子了。   
  搬好家,一切都安頓好了,大偉和美如環視兩人精心布置的新居,心裡都有一種難以言喻的充實感和成就感。   
  「太好了!我們終於有自己的家了!」大偉心滿意足的說:「接下來,該是趕快加把勁兒,生兩個小蘿蔔頭了!」
地主之夢-民法入門插圖5  
   美如仍在不停的擺弄櫃子上的那些小擺飾,十分欣慰的說:「幸好我們一切都按照計畫,在這個月就統統都搞定了,否則,下個月梅雨季節開始,也許就很難找到好天氣搬家了。」   
  「是啊,老婆大人最有效率了!」大偉開心的摟抱美如,心情好得不得了。   
  他們以為從此就要在這裡過著幸福美滿的日子,萬萬沒想到,一個月之後梅雨來了,卻赫然發現:天哪!房子居然會漏水!   
  「怎麼會這樣?」夫妻倆又急又氣、忍不住衝去找當初賣房子給他們的邱先生理論:「你的房子會漏水,為什麼還賣給我們?」   
  「咦,是你們自己看了喜歡才買的呀?」邱先生臉不紅、氣不喘的說。   
  「可是我們當初問你房子會不會漏水,你明明說不會!」美如氣得半死。   
  「我哪有這樣說,我一定是說--漏是會漏一點,可是不嚴重。」   
  
「你到我們家來看看,漏成那樣還說不嚴重!」大偉激動得脫口而出:「算了!這房子我們不要了!你退錢!」   
  「嘿,你們年輕人真是愛說笑,買房子又不是買青菜,說不要就不要,說退就退啊?門都沒有!」   
  後來,幾經交涉以及好心的鄰居從中斡旋,邱先生總算才同意退了一部分款項,作為補償;大偉和美如雖然仍然不滿意,但似乎也沒有什麼別的辦法了。


留言板
  • 買賣指當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金的法律行為,為諾成契約,本不以訂立書面為必要,只要雙方就買賣之標的及價金達成合議,即成立買賣契約。但是如果買賣之標的為不動產,為昭慎重,均需訂立書面契約,且民法債編第一百六十六條之一規定,契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者,應由公證人作成公證書。因此,買賣不動產,除應注意訂立書面契約,尚應辦理公證手續。
  • 為增進交易信用及交易安全,買賣契約出賣人應負的瑕疵擔保責任,分為權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保責任。關於「權利瑕疵」部分,指出賣人應擔保第三人就買賣之標的物,對於買受人不得主張任何權利,如出賣人未盡此項義務,買受人可依債務不履行規定,請求解除契約、違約金、或損害賠償等。而關於「物之瑕疵擔保」部分,則指出賣人應擔保物交付買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少通常效用,或契約預定之效用。但減少程度無關重要者,不得認為瑕疵。買賣契約中,出賣人應負瑕疵擔保責任。而在買受人方面,法律亦課其檢查標的物及於發現標的物有瑕疵時,應即通知出賣人之義務,如果買受人怠於通知,除非依通常檢查不能發現之瑕疵外,應視為買受人已承認其所受領之物。物如有瑕疵,買受人可主張之權利有解除契約或請求減少價金,但若依其情形解除契約顯失公平,買受人僅得減少價金。如果買賣標的物,缺少出賣人保證的品質,或出賣人故意不告知瑕疵者,買受人亦可請求不履行之損害賠償。在此須注意的是,買受人行使解除權或價金減少請求權,須在物交付後六個月內行使之。如果出賣人明知出售之物有瑕疵,而故意不告知時,買受人主張之解除契約或請求減少價金,則不受六個月的限制。所以,買受人為保障自己的權益,在受領標的物時,應儘速檢查是否有瑕疵,否則超過六個月後,即不能依上開規定主張自己的權利。
  • 本題出賣人所出售的房屋有漏水情形,影響居住之效用及安全,已減少房屋通常效用,應認為構成物之瑕疵,此時買受人可於出賣人交付房屋後六個月內請求減少價金,但因漏水的瑕疵尚屬輕微,不足以影響當事人交易之目的,如允許買受人主張解除契約,應認為顯失公平,因此買受人不得主張解除契約。


參考法條
  • 民法第三百四十五條(買賣之意義及成立)
    稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。
    當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。
  • 民法第三百五十六條(買受人之檢查通知義務)
    買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。
    買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。
    不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。
  • 民法第三百五十九條(物之瑕疵擔保之效力一--解約或減少價金)
    買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約,或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。
  • 民法第三百六十條(物之瑕疵擔保之效力二--請求不履行之損害賠償)
    買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者,亦同。
  • 民法第三百六十五條(解除權或請求權之消滅)
    買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
[本文撰寫日期為88年12月,文中所援引之相關法規如有變動,仍請注意依最新之法規為準]。

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