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教你如何計算投報率  2012年07月28日

特別企劃

油電雙漲、物價蠢動,連帶房價也居高不下,「投資置產」、「購屋保值兼增值」的觀念再度大行其道。投資看的是投資報酬率,投資房地產也一樣,運用以小搏大的槓桿原理,善用貸款工具,將能發揮明顯的投資效益。

投資房地產前,首要觀念就是風險。舉凡投資一定有風險,房地產也不會例外,只是近年房價不斷攀升,過去幾年投資房地產的民眾絕大多數都獲利,再加上代銷或房仲人員華麗的話術,導致一般人對投資房地產過度樂觀、風險觀念淡薄。由於房地產具有金額大且難以變現的特性,因此在進場投資前,一定要先想好萬一投資失利時如何全身而退,而且做為緩衝的「預備金」一定不能少,千萬不要算得剛剛好,否則一旦景氣停滯套牢時,將面臨無以為繼的窘境。

紅單成為特殊現象

在談「轉售」與「出租」前,讓我們先來審視近年房地產投資的「紅單」現象。所謂「紅單」就是預售屋在正式公開前後,會先有一群投機客以預約或小訂的方式訂走部分戶別,然後再交由代銷或房仲人員在兩、三週內轉售,有點像是賣號碼牌。「紅單」現象大多出現在房價明顯飆漲的區位,這些搶先卡位、以五萬到十萬取得「號碼牌」的投機客,有時在短短兩、三週內就能淨賺一、二十萬的「讓渡費」,獲利豐碩,就算屆時賣不掉,只要在簽約前退訂,無息拿回小訂,毫無損失,這種幾近無本生意且投報率超過百分之百的手法令人為之咋舌,也成為預售屋市場的特殊現象。

換約充斥預售市場

與「紅單」有異曲同工之妙的則是「換約」,所謂「換約」則是投資客與預售屋賣方簽約,在交屋前將合約(即權利)轉售給第三人(通常是自住型購屋者或另一個投資客),在交屋前獲利出場。此舉不像「紅單」投機客只需拿出小訂款,而是真槍實彈至少要拿出房屋總價約10~12%的「訂簽開」與後續工程款等資金,但在房價持續飆漲的市場中,只要轉售價格略低於同區塊市場行情,獲利了結的機率仍舊相當高,因此「換約」現象充斥市場。以總價一千萬的預售屋為例,訂簽開金額約一百萬,若在訂簽開之後立即成功換約、以一千一百萬售出,那麼投報率幾近百分之百!唯一的「風險」就是興建期間換約不成而必須進入交屋階段,這時投報率的算法將大為不同。

投報率的弔詭

房地產投資報酬率最簡單的概念就是「獲利除以總持有成本」,假設購屋總價為一千萬,相關稅賦管線費用為二十萬,持有成本即為一千零二十萬,若在交屋當天以一千三百萬賣出,那麼獲利就是「1300-1020=280」,投報率就是「280/1020=0.2745」大約是27.45%,比定存好一點。這樣的算法看似沒問題,卻忽略了一個重要因素,那就是投資客並未實際拿出一千萬來買房子,而是僅拿出三成約三百萬來投資,因此獲利不變,持有成本變為「300+20=320」,投報率要改為「280/320=0.875」也就是87.5%,這才是房地產投資的迷人之處!這也告訴我們一件事情,那就是用現金購屋的投報率將會最低。

爭取最大寬限期

貸款成數的多寡也攸關投報率的升降,一般而言,在房屋總價不變的情況下,貸款成數越高,代表自備款越低,換算投資報酬率時便會越高。以上述投資一千萬房屋為例,若貸款成數高達百分之八十,代表自備款僅二百萬,持有成本降為「200+20=220」,投報率立即變為「280/220=1.2727」大約是127.27%!

如果投資客沒在交屋後一個月內轉售成功,假設未來三年內轉售出金額不變,那麼投報率將隨著每月貸款支出而降低,因為每個月的貸款還款金額與房屋水電管理費用都須併入持有成本中,因此寬限期的爭取變得十分重要。由於寬限期內只須還息不用還本,所以絕大多數的投資客都會運用這項工具。一般銀行會給予購屋者一到三年的寬限期,部分銀行在三年寬限期到期後,還會給予二年的展延,若能爭取最多五年寬限期,對於維繫投報率將大有幫助。

出租情況較複雜

買房子當包租公、包租婆看似穩當,其實不然!購屋出租一直是房地產投資的進階課程,但多數菜籃族投資客往往卻先一頭栽進出租市場裡。為什麼出租比轉售難?因為無論預售屋或新成屋,轉售的過程出租全部都會經歷,但出租卻又比轉售多了一道跟房客打交道的程序,還要負擔房屋折舊維護、出租期間房市景氣下滑(導致房屋價值減損)、租金下滑,或遇到壞房客等風險,因此除非是黃金地段或熱門出租區段,不建議投資客一開始就投入出租市場。

租金報酬率最簡單的概念就是「年收租金除以總持有成本」,以三百萬套房為例(已內含相關稅賦管線費用),年收租金扣除管理費後假設為十四萬,那麼租金報酬率「14/300=0.046」即為4.6%。不過這是以現金購屋的情況來計算,若貸款三成含相關稅賦管線費用約九十五萬,寬限期一年,寬限期間月付五千,那麼第一年還息不還本就是六萬,第一年總持有成本約「95+6=101」,租金報酬率就是「14/101=0.1386」約13.86%,但第二年開始攤還本金時,租金報酬率就會陡降,隨著每年繳付房貸,當年租金報酬率都會隨之變動,以十年以上的長期出租來看,若租金長年不變,租金報酬率將逐漸往4.6%靠攏。

投資以簡單為上策

只要以投資客或包租公、包租婆為定位的產品,賣方都會以漂亮的投報率或租金報酬率來吸引投資客的目光,站在銷售的立場這也無可厚非,但消費者一定要緊記「投資必有風險」這句老生常談,不熟悉的區位不要投資,超過還款能力的產品不要投資,太複雜的投資組合不要投資,投資仍以簡單為上策,才能在瞬息萬變的房市景氣裡持盈保泰。

企劃執行/陸敬民 版面設計/王琦俐 壹週刊行銷企劃部製作


本篇文章擷取自蘋果日報房地產


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