容積銀行跨大步產學:法規要周延

工商 2012-07-23

學者專家、建商贊成政府適度出售政府重大公共建設所產生的增額容積,並由政府作莊,建立「容積銀行」;惟如何界定可移轉容積的法律定位?如何建立容積價值?如何為市場透明度把關?如何合理流通?法規都要周延。

行政院日前核定經建會規劃「跨域加值公共建設財務規劃」,內政部營建署也訂定完成「增額容積出售要點」,讓催生「容積銀行」再跨出一步。台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、文化大學教授、台北市地政士公會理事長張義權昨(22)日表示,經過經建會多年催生後,樂見活化增額容積有譜。

張義權表示,經建會近幾年來一直推動設立「容積銀行」,針對重大公共建設和交通建設所帶動沿線土地開發強度、價值的提高,而在都市計劃原則下所產生的增額容積,採取漲價歸公的機制,納入國庫稅收,而非像以往一樣總是漲價歸私,誰的土地在公共建設和交通建設旁邊、誰的土地資產就水漲船高。這是很新的概念,應予支持政府政策。

不過,張義權提出4項建議,如何界定可移轉容積的法律定位?如何建立容積價值?如何為市場透明度把關?如何合理在市場上流通?政策出爐前必須要周延思考。

張義權指出,因為目前容積的法律定位非屬所有權、也不是抵押權、地上權、或物權,土地登記簿中也沒有容積移轉的登記,所以要先把容積的法律定位明確,下一步才建立容積價值;目前容積價值,市場上普遍按公告土地價值計算,但公告現值每年都在變動,如果現在買了、5年後再使用,要怎麼計算其價值。

遠雄企業團副總經理蔡宗易表示,基於挹注財政稅收、合理漲價歸公的原則,遠雄企業支持政府「跨域加值公共建設財務規劃」方案,推動標售增額容積、建立容積銀行的機制。

不過,蔡宗易也指出,政府也必須在如何讓可移轉的容積,作跨區加值?仔細思考其配套,例如A都市計畫區域的公共建設所產生的沿線新增容積,是否可彈性移轉到人口更密集、開發強度更高、容積需求也高的B都市計畫區域使用?如果不行,那麼以後恐怕也會出現部分區域容積滯銷、沒人買單的窘境。



新聞辭典-容積率 - Yahoo!奇摩新聞

中時電子報  作者:蔡惠芳  2012年7月23日 上午7:56

工商時報【蔡惠芳】

容積率,是一塊土地上的可興建體積;又稱地積比率,即總建築面積、土地面積的比值。

例如,100坪的土地,若都市計畫法定容積率為500%,其總建築面積為500坪;反推,以各樓層的樓地板(或建築)總面積,除以基地面積,再乘以百分比,即為容積率;若其建蔽率為50%,則可建築至少10層樓(即500%除50%=10)

容積率反應單位土地上使用強度的承載量,即土地開發強度,一般人口愈多的城市、容積率愈高,土地利用率也愈高,但對於週邊基礎建設的壓力也愈大。

近10年來都市計畫容積移轉實施辦法後,容積移轉市場興起,容積移轉即「限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例,藉以達到控制土地使用強度,確保整體居住生活品質的制度。而允許原屬一宗土地之可建築容積一部或全部移轉至另一宗可建築土地建築使用。」即為容積移轉。

近5、6年來市場上部分業者看準台北市、新北市容積移轉需求殷切,動輒低價收購道路用地、古蹟等,假買賣道路用地、古蹟之名,行炒作移轉容積、高價賣給開發商之實,逃漏土增稅、地價稅、和奢侈稅,形成一群「容積蟑螂」。


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